Protocolo para la construcción de vivienda unifamiliar en áreas de uso exclusivo

  1. OBJETIVO: A fin de tener claridad sobre las normas de construcción establecidas en el Reglamento Interno y el Reglamento Nacional de Edificaciones es esencial que aquellos Asociados que deseen realizar planos y/o iniciar cualquier construcción tengan conocimiento del presente Protocolo.
  2. CALENDARIO DE EJECUCIÓN DE OBRAS: El calendario de ejecución de obras se inicia el 15 de marzo y culmina el 15 de Diciembre de cada año. En este periodo las obras podrán iniciarse y culminarse según requerimiento del Asociado. No se pueden ejecutar obras fuera de este calendario.
    No se permiten construcciones domingos, feriados ni los denominados fines de semana largos. Cabe mencionar que los trabajos de acabados y mantenimiento si están permitidos todo el año. Previa Coordinación con la administración.
  3. No está en las funciones de la Asociación Ecológica Punta Nueva Mar y Bosques mantener contacto con personas jurídicas y naturales, como la Municipalidad de Punta Negra o Sindicatos de la zona, en representación de ningú Asociado.
  4. PASOS PREVIOS A LA PRESENTACIÓN DEL EXPEDIENTE
    • Enviar datos del Arquitecto o Ingeniero Civil responsable por la presentación del expediente, incluir número celular, correo y certificado de habilidad de su colegio profesional.
    • Para correos de comunicación, indicar en ASUNTO: “ÁREA DE USO EXCLUSIVO NºXX”, seguido del NOMBRE DEL TITULAR. Esto con el fin de mantener un orden en la Base de Datos.
    • Las visitas de campo de parte del Supervisor de Obras del Condominio, se dará previa coordinación. También se podrán realizar consultas vía Zoom.
      Coordinación al correo: supervisionobras@puntanuevamarybosques.com
    • El Supervisor de Obras del Condominio emite respuesta de la evaluación de los planos en un tiempo de 12 días hábiles.
    • La aprobación del expediente se sustenta en el cumplimiento del Reglamento Interno y Protocolo de Construcción.
    • Quien asume la responsabilidad del Proyecto y de la Construcción es el Profesional responsable que firma los planos que presenta el Asociado.
  5. CONSIDERACIONES DE DISEÑO
    • De acuerdo al Reglamento Interno se establece de manera estricta los retiros frontales y laterales de 2.00 mt; y de 10.00 mt. el retiro posterior. Medidas tomadas respecto al cerco vivo de Yucas instalado por la Asociación.
    • Se establece un máximo de área construida de 144.00 mt2 para el primer piso y 36.00 mt2 para el segundo piso.
    • Se establece un ÁREA INTANGIBLE de 2.00 mts perimetrales, en los cuales no está permitido la construcción visible o subterránea de ningún tipo de construcción ni de instalación (tales como sótano, zapatas, cimientos, cuarto de máquinas, Biodigestor, cisternas, pozo a tierras, redes eléctricas, entre otros). Solo está permitido el tendido de redes de agua y desagüe.
    • En esta área intangible perimetral de 2.00 mts solo está permitido el empleo de material suelto (afirmado, confitillo, piedra suelta), no se puede colocar concreto.
    • La altura máxima de la edificación será de 5.50 mts. Tomados desde el nivel de piso terminado del primer nivel, hasta el nivel de techo terminado del segundo nivel.
    • Las viviendas deberán contar con ingresos únicamente por el lado ESTE O NORTE.
    • Los techos deben de ser planos, de manera general.
    • Toda construcción será edificada con material noble. No se permite por ningún motivo el empleo de dry wall o material prefabricado en estructuras exteriores.
    • Para el caso de paredes internas, estas podrán ser de dry wall o prefabricado.
    • Las áreas no techadas en el primer y segundo piso pueden tener muros perimétricos de una altura máxima de 1.20 mt. Sobre este murete el asociado podrá instalar vidrios templados incoloros de hasta 0.60 mt de altura (la suma de ambos no debe de exceder la altura máxima de 1.80 mt) a manera de cortavientos.
    • Se está permitido el empleo de Aleros Decorativos de hasta 0.30 mt de extensión en los laterales y de hasta 1.20 sobre el frente y fondo. Los aleros no podrán contar con puntos de apoyo a piso (columnas), ni podrán ser usados como área a ocupar; su uso es solamente decorativo.
    • El empleo de Voladizos está permitido de hasta 0.50 mt de extensión.
    • Los tanques elevados podrán instalarse en el techo terminado sobre un podio de altura máxima de 0.60 mt. Tanto el tanque de agua como el podio que lo sostiene, deberán ser cubiertos con casetas de listones de madera. El podio se sostendrá sobre 4 columnetas, no deberá tener cerramientos laterales.
    • SÓTANO
      1. Es factible y opcional la construcción de un sótano en el Área de Uso Exclusivo.
      2. Definición de Sótano (RNE): Es la parte de una edificación cuya superficie superior del techo se encuentra hasta 0.50 mt por encima del nivel de la vía respecto al frente del Lote.
      3. El sótano no podrá desarrollarse dentro del área intangible de 2.00 mts perimetrales.
      4. La altura máxima interior será de 2.50 mts.
      5. El acceso se dará por rampa exterior en el caso de ingreso de autos; y a través de rampa y/ o escalera peatonal interior.
      6. En ningún caso podrá estar destinado a vivienda; no se encuentra permitido ubicar dormitorios.
      7. Para el caso de sus paredes externas estas deberán ser de material noble o de concreto armado. No se permite por ningún motivo el empleo de paredes externas en dry wall o material prefabricado.
      8. Para el caso de paredes internas, estas podrán ser de dry wall o prefabricado.
      9. La ventilación se podrá dar de la siguiente manera:
        • Ventanas altas de 0.40 mts de altura con vista al hacia el exterior.
        • Con mamparas de vidrio internas, en el caso de contar con salida a ducto cerrado sin techar o con techo translucido. Este ducto no contará con comunicación ni salida a otra área externa y deberá contar con paredes de cerramiento de concreto con una altura no menor a los 2.00 mts (contados desde el interior).
      10. La construcción de estacionamiento en sótanos deberá tener en cuenta la topografía del terreno y respetar las pendientes establecidas en el Reglamento Naciones de Edificaciones, que considera que las rampas de acceso a sótanos o pisos superiores deberán tener una pendiente no mayor al 15%.
      11. El ingreso al estacionamiento en sótano no debe de afectar la topografía de la vía del área común.
  6. ELABORACIÓN DEL PROYECTO
    • Enviar planos en Autocad versión 2016 (o anterior)
    • Considerar los siguientes colores y plumas en el dibujo de los planos:
      • En presentación en autocad No engrosar líneas de dibujo.
      • Muros, columnas y todo elemento estructural de similar categoría;
        • Color: Negro
        • Pluma 0.8 (para el ploteo)
      • Muros bajos, parapetos, escaleras y elementos de similar categoría;
        • Color: Rojo
        • Pluma 0.5 (para el ploteo)
      • Ventanas, puertas, mamparas, perímetro del terreno (en plantas), perfil del terreno ( en cortes y elevaciones);
        • Color: Azul
        • Pluma 0.4 (para el ploteo)
      • Mobiliario, sanitarios , textos, cuadro de vanos, cuadro de acabados;
        • Color: Azul
        • Pluma 0.2 (para el ploteo)
      • Cotas, proyecciones y texturas de pisos;
        • Color: Cyan
        • Pluma 0.1 (para el ploteo)
      • Áreas verdes;
        • Color: Verde
        • Pluma 0.1 (para el ploteo)
      • Los planos serán impresos en blanco y negro.
  7. PRESENTACIÓN DE PLANOS EN LA ESPECIALIDAD DE ARQUITECTURA se debe de incluir;
    1. Plano del Levantamiento Topográfico;
      • Con curvas de nivel cada 0.25 mt.
      • Incluir secciones viales colindantes.
      • Incluir Norte Magnético.
      • Establecer el nivel 0.00 de la construcción en el punto medio del frente del lote sobre la línea de límite de propiedad.
        De existir predios con una topografía particular y/o irregular, se podrá concertar una visita de campo con el Supervisor de Obras a fin de definir el punto 0.00 antes del inicio del proyecto.
    2. Plano de Ubicación del Lote
      • Con el Norte Magnético en su posición original.
      • Incluir secciones viales colindantes.
      • Incluir cuadro de áreas ocupadas, techadas y libres por pisos.
    3. Planos de Distribución;
      • Del Sótano (en caso que la topografía lo requiera), Primer Piso y Segundo Piso.
      • Área de Sol y Sombra sobre el segundo piso (en los lotes que se encuentren permitidos, ver listado).
      • Incluir el Norte Magnético en su posición original.
      • Incluir secciones viales colindantes.
    4. Plano de Techos
      • Con niveles de techo terminado.
      • Techos sol y sombra en líneas punteado (no continuas)
    5. Cortes (03);
      • Incluir en línea punteada la topografía natural del terreno.
      • 1 de los cortes debe de ser perpendicular al ingreso del sótano, y en caso no tener sótano, este deberá ser perpendicular al ingreso peatonal de la casa.
      • Los 3 cortes deben de incluir las secciones viales colindantes.
    6. Elevaciones (04);
      • Incluir las secciones viales colindantes.
      • Incluir en línea punteada la topografía natural del terreno.
    7. Realizar y anexar fotos del terreno
  8. PRESENTACIÓN DEL EXPEDIENTE
    1. Los planos deberán ser enviados al correo del Supervisor de Obras del Condominio: supervisionobras@puntanuevamarybosques.com con copia a la Administración.
    2. Una vez aprobada la especialidad de Arquitectura, se le enviara al Asociado un correo, manifestándole que su ANTEPROYECTO se encuentra pre aprobado en la etapa de arquitectura digital. Indicándole enviar los planos y memorias descriptivas de las 4 especialidades en digital; Arquitectura, Estructuras, Instalaciones Sanitarias e Instalaciones Eléctricas.
    3. Aprobados los planos de las 4 Especialidades en digital, enviar los planos en físico; 3 juegos de todo el Expediente. Los planos deben de contar con la firma del Asociado y de los Profesionales responsables de cada especialidad.
    4. El expediente debe de ser entregado previa coordinación en la Dirección.
    5. Los planos deben de ser impresos en blanco y negro, considerando las plumas establecidas.
    6. Cualquier modificación al Proyecto aprobado, deberá presentarse al área administrativa para la consulta y/o aprobación de ser el caso.
  9. ETAPA INICIAL DE CONSTRUCCIÓN PARÁMETROS GENERALES;
    1. El Asociado deberá enviar al Área Administrativa la relación de trabajadores con la siguiente documentación; copia de DNI, antecedentes policiales y antecedentes penales. El Asociado asume responsabilidad plena sobre sus trabajadores y colaboradores.
    2. El Asociado está obligado por ley a entregar al Área Administrativa copia legalizada del Seguro SCTR de cada uno de los trabajadores que laboran en su obra.
    3. Las obras deben de respetar obligatoria y necesariamente los planos aprobados.
    4. En Obra se debe de contar obligatoriamente con un JUEGO COMPLETO DEL EXPEDIENTE; los planos y toda documentación técnica deberá de contar con la firma del Supervisor del Condominio.
    5. La obra deberá contar con un Profesional responsable de la ejecución dela obra, el mismo que deberá enviar por correo un informe semanal (de una hoja) al Supervisor de Obras.
    6. En obra se debe de contar con;
      • Cerco perimetral con malla arpillera de color negro.
      • SH portátil
      • Tacho para desperdicios de obra. El Asociado es responsable de comunicar a su contratista las normas establecidas de limpieza, por ello el contratista deberá de mantener el orden y la limpieza durante el proceso constructivo en el área de uso exclusivo y colindante.
      • Caseta para almacén de herramientas y materiales
      • Para el almacenamiento de agua se deberá contar con Tanque Rotoplas cerrado. En caso se empleen piscinas desarmables, estas deberán ser cubiertas a fin de evitar la proliferación de zancudos y mosquitos.
      • Vigilante para cuidar los materiales de construcción durante el proceso constructivo
      • El horario de ingreso y salida del CONDOMINIO es;
        • Lunes a viernes de 7:30 am a 5:00 pm
        • Sábados de 7:30 am a 1:00 pm
      • En Garita se brindará la ruta de acceso y circulación de camiones y/o equipo pesado, la cual debe de ser respetada.
      • Por razones de seguridad se establece que el horario para la entrega de materiales de volumen se deberá realizar de 9:00 am a 11:30 am y de 2:00 pm a 4:00 pm.
    7. El Asociado deberá implementar en Obra los siguientes Elementos de Seguridad;
      • Letreros visibles desde las pistas aledañas, con la indicación de “DESPACIO OBRAS”.
      • Un Extintor portátil tipo PQS
      • Un botiquín de primeros auxilios
      • Una camilla
      • Cartel con la indicación de los Equipos de Protección Personal (EPP) que debe contar todo su personal de obra.
      • El empleo de Arnés y “líneas de vida” en trabajos en altura.
    8. Al momento de realizar la construcción se deberá tener cuidado con los cercos vivos y la instalación del riego tecnificado por goteo. En caso de ser dañados el Asociado asumirá el costo de la reparación, el costo se asignará de acuerdo a los gastos que la Asociación efectúe. En caso que el Asociado decidiera reubicar el cerco vivo durante el proceso constructivo deberá comunicarlo al Área Administrativa.
    9. En caso que la topografía del terreno lo requiera se debe de prever la construcción de un muro de contención que proteja al cerco vivo.
    10. Las pistas, que son áreas comunes, no pueden ser afectadas en ninguna circunstancia durante el proceso constructivo. En caso se requiera ubicar material de agregados, solo se podrá ocupar el 40% de la vía.
    11. En caso se requiera utilizar el área libre del algún predio colindante, se deberá comunicar al área administrativa para la coordinación correspondiente.
    12. El estacionamiento de vehículos motorizados se ubica al ingreso del Condominio. No está permitida la circulación de motos del personal de obra, salvo el contratista o maestro de obra.
    13. Una vez concluida la obra está totalmente prohibida la instalación de tuberías sobresalientes para desfogue de aguas residuales, está totalmente prohibido dañar las áreas verdes del Condominio. Esto deberá ser coordinado con la Administración de Campo del Condominio.

      Consejo Directivo.